L’amministratore Caio riceve, dalla compagine condominiale, l’autorizzazione ad inviare gli avvisi di convocazione assembleare mediante invio di semplice mail o sms. Caio ne obietta la regolarità e, a rischio di inimicarsi tutti i condomini, decide di non accettare tale indicazione.

La soluzione. Caio ha fatto bene a non accettare la proposta dei propri condomini. Recentemente, il Tribunale di Roma (sentenza 1243 del 25 gennaio 2021) ha avuto modo di affermare che “…il vizio di omessa convocazione o convocazione fuori termine integra un vizio di annullabilità sussistendo, per ciascun condomino, il diritto di partecipare all’assemblea condominiale. Tale diritto pone l’obbligo a carico dell’amministratore di inviare ad ogni singolo proprietario dell’immobile che fa parte del condominio, la convocazione. L’art. 66, co. 3, disp. att. c.c, contiene un’elencazione dei mezzi di comunicazione utilizzabili per inviare l’avviso. A norma di detto articolo infatti, l’avviso di convocazione, che deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione e la specifica indicazione dei punti all’ordine del giorno che verranno trattati durante la riunione, va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. L’avviso di convocazione dev’essere essere, inoltre, inviato nel luogo specificato dal condomino in sede di redazione della scheda di anagrafe condominiale o in mancanza, all’indirizzo di residenza”.

Il giudice capitolino ha inoltre precisato che “il legislatore della riforma, al fine di ovviare ai contrasti interpretativi del passato, ha voluto tipizzare le forme della comunicazione dell’avviso così da garantirne l’effettiva conoscibilità da parte del destinatario, con la conseguenza che l’amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma.

Tanto è sufficiente per affermare che non sono consentite altre modalità di invio degli avvisi di convocazione e ciò neanche qualora il condomino abbia autorizzato l’amministratore ad optare per altre modalità di comunicazione che non siano quelle indicate dalla predetta norma (si pensi alla mail semplice, agli sms sul cellulare, all’avviso immesso nella cassetta della posta o affisso in bacheca non inclusi nell’elenco dettato dall’art. 66, co. 3, disp. att. c.c.). Il motivo di tale limitazione va ricercato nell’esigenza di utilizzare solo quei sistemi di comunicazione che diano le stesse garanzie della raccomandata con avviso di ricevimento. La raccomandata A.R. costituisce prova certa della trasmissione del plico spedito, fondata dall’attestazione dell’ufficio postale di spedizione e di arrivo al destinatario e, dunque, di conoscenza del medesimo ex art. 1335 c.c. (cfr. Cass. n. 23920/2013)”.

A cura dei Responsabili Scientifici A.L.A.C. Molise

I casi risolti: n. 1/2022

Il caso affrontato. L’amministratore Caio riceve, dalla compagine condominiale, l’autorizzazione ad inviare gli avvisi di convocazione assembleare mediante invio di semplice mail o sms. Caio ne obietta la regolarità e, a rischio di inimicarsi tutti i condomini, decide di non accettare tale indicazione.

La soluzione. Caio ha fatto bene a non accettare la proposta dei propri condomini. Recentemente, il Tribunale di Roma (sentenza 1243 del 25 gennaio 2021) ha avuto modo di affermare che “…il vizio di omessa convocazione o convocazione fuori termine integra un vizio di annullabilità sussistendo, per ciascun condomino, il diritto di partecipare all’assemblea condominiale. Tale diritto pone l’obbligo a carico dell’amministratore di inviare ad ogni singolo proprietario dell’immobile che fa parte del condominio, la convocazione. L’art. 66, co. 3, disp. att. c.c, contiene un’elencazione dei mezzi di comunicazione utilizzabili per inviare l’avviso. A norma di detto articolo infatti, l’avviso di convocazione, che deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione e la specifica indicazione dei punti all’ordine del giorno che verranno trattati durante la riunione, va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. L’avviso di convocazione dev’essere essere, inoltre, inviato nel luogo specificato dal condomino in sede di redazione della scheda di anagrafe condominiale o in mancanza, all’indirizzo di residenza”.

Il giudice capitolino ha inoltre precisato che “il legislatore della riforma, al fine di ovviare ai contrasti interpretativi del passato, ha voluto tipizzare le forme della comunicazione dell’avviso così da garantirne l’effettiva conoscibilità da parte del destinatario, con la conseguenza che l’amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma.

Tanto è sufficiente per affermare che non sono consentite altre modalità di invio degli avvisi di convocazione e ciò neanche qualora il condomino abbia autorizzato l’amministratore ad optare per altre modalità di comunicazione che non siano quelle indicate dalla predetta norma (si pensi alla mail semplice, agli sms sul cellulare, all’avviso immesso nella cassetta della posta o affisso in bacheca non inclusi nell’elenco dettato dall’art. 66, co. 3, disp. att. c.c.). Il motivo di tale limitazione va ricercato nell’esigenza di utilizzare solo quei sistemi di comunicazione che diano le stesse garanzie della raccomandata con avviso di ricevimento. La raccomandata A.R. costituisce prova certa della trasmissione del plico spedito, fondata dall’attestazione dell’ufficio postale di spedizione e di arrivo al destinatario e, dunque, di conoscenza del medesimo ex art. 1335 c.c. (cfr. Cass. n. 23920/2013)”.

A cura dei Responsabili Scientifici A.L.A.C. Molise