Nel predisporre la convocazione assembleare l’amministratore di condominio deve prestare la massima attenzione al contenuto dell’Ordine del giorno, che ne è la parte nevralgica. Esistono delle regole per la corretta predisposizione dell’O.d.g.? Può convocarsi un’assemblea senza indicare l’O.d.g., magari integrandone il contenuto successivamente alla convocazione?   Il carattere informativo dell’Ordine del giorno è senz’altro la sua peculiarità saliente. E’ stato più volte ribadito, da dottrina e giurisprudenza, che il suo scopo è comunicare ai condomini gli argomenti che saranno trattati in assemblea, consentendo ai convocati di prepararsi in tempo e nella maniera giusta al confronto assembleare. Innanzitutto, possiamo dire che la presenza obbligatoria dell’O.d.g. all’interno della convocazione assembleare è prevista…

In caso di una conclamata situazione di conflittualità fra condominio ed uno o più condomini dello stesso, quando l’assemblea è chiamata ad adottare decisioni inerenti proprio quella determinata situazione di scontro, in forza dell’astratto principio del conflitto di interessi, può essere chiesto legittimamente al condomino in contrasto di evitare di votare? Ovvero, può il condominio adottare quorum costitutivi e deliberativi “rettificati”, considerando solo il voto dei condomini che non si trovino in conflitto di interessi?   Diciamo subito che una soluzione direttamente mutuabile dal codice civile, in materia di comunione e condominio, in grado di risolvere il problema esposto, non c’è. È necessario ragionare sulle norme a nostra disposizione e…

Ancora un approfondimento in materia di Superbonus; l’ipotesi riguarda il caso in cui nell’ambito di lavori condominiali si affianchino anche lavori cd. trainati, per consentire il salto di due classi energetiche, altrimenti impossibile. Per le opere trainate, il modello Cir20 da trasmettere all’Agenzia delle Entrate dev’essere compilato e firmato (con apposizione di visto di conformità) da ogni condomino? Ovvero i lavori trainati possono rientrare in un unico importo insieme a quelli condominiali, così da inviare un solo modello Cir20 firmato dall’amministratore?   Ai fini del 110 per cento, la comunicazione per gli interventi trainanti e per quelli trainati deve essere sempre separata. Secondo l’Agenzia delle Entrate (cfr. la risposta 784/2021),…

L’approfondimento odierno scaturisce dalla richiesta pervenutaci da un nostro amministratore che ci propone un quesito in materia di Superbonus; per quest’ultimo, come ben noto, è necessario acquisire, ai fini dell’opzione per la cessione o per lo sconto, il  visto  di conformità dei dati relativi alla documentazione attestante la sussistenza dei presupposti necessari ad ottenere il bonus. Il dubbio è il seguente: chi è il soggetto preposto a tale adempimento? Un consulente del condominio, l’amministratore del condominio oppure entrambi?   Partiamo da una considerazione generale: il Superbonus rappresenta un’evoluzione delle detrazioni edilizie tradizionali; quindi, anche per esso è necessario effettuare gli adempimenti previsti per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio…

Un amministratore viene sollecitato da alcuni condomini ad attivarsi per la revisione delle tabelle millesimali, alterate a loro dire, dalla circostanza che due appartamenti su 10, hanno esteso la propria consistenza trasformando in verande, una parte dei propri balconi. Nonostante questa situazione che di fatto s’è venuta a creare, molti dei condomini non intendono sostenere le spese tecniche per poter procedere alla variazione delle tabelle millesimali; l’amministratore nostro associato ci chiede un parere in merito. Non sempre un’innovazione all’interno di un appartamento (ma anche in due o tre unità immobiliari) comporta la necessità di dover procedere alla revisione dei valori millesimali del condominio. Invero, la legge 220/2012 identifica in maniera…

Nel cortile di un condominio amministrato da un nostro associato, vi è un albero d’alto fusto da moltissimi anni. Con il passare del tempo e con la sua imponente presenza, è diventato il simbolo di quel condominio ma è arrivato a superare i 15 metri di altezza e, purtroppo, con le raffiche di vento invernali, sovente si spezza qualche ramo; la questione inizia a preoccupare tutti, in considerazione della potenziale pericolosità; qualcuna ha iniziato a paventare la possibilità di un abbattimento dell’albero. A questo punto il condomino Tizio, si oppone decisamente all’abbattimento dell’albero, sostenendo che lo stesso, sebbene piantato nel cortile condominiale, sia di sua proprietà esclusiva; a dimostrazione della…

Un amministratore condominiale riceve presso il proprio studio il condomino Tizio che gli rivolge la seguente domanda: posso trasformare il mio posto auto in box? L’amministratore, prima di pronunciarsi, consulta il registro dell’anagrafica condominiale in proprio possesso, i documenti di proprietà ivi allegati ed il regolamento di condominio contrattuale. Nel caso in esame, l’amministratore ha verificato attentamente che la possibilità di realizzare un box sulla propria area parcheggio, a cura di Tizio, non sia esclusa né dall’atto di acquisto né dal regolamento condominiale contrattuale. Dal progetto che il condomino ha esibito all’amministratore, la realizzazione del box non risulta essere dannosa alle parti comuni dell’edificio né costituisce una limitazione di godimento…

La convocazione assembleare inviata ad uno solo dei coniugi, in regime di comunione legale dei beni, comproprietari di immobile, può considerarsi validamente eseguita? Trattiamo un’annosa questione che di frequente pone in discussione la sorte dei verbali assembleari. Di recente s’è occupato della questione il Tribunale di Vasto (sentenza n. 15 del 25.01.2022) che nel maturare la propria decisione ha, per molti versi, ricordato un interessantissimo precedente giurisprudenziale in materia: la sentenza n. 924, emessa dalla Corte d’Appello di Catania, il 23 aprile 2019. Con detta decisione la Corte territoriale siciliana ha ordinatamente puntualizzato che: – ai sensi dell’art. 66, comma terzo, seconda parte, disp. att. c.c., deve ritenersi che l’omessa…

Un amministratore uscente, al fine di ottenere il rimborso delle spese anticipate per il condominio appena lasciato, fonda la prova del proprio credito sul verbale assembleare di passaggio delle consegne con il nuovo amministratore; la sua convinzione può ritenersi corretta? Di recente, sul punto in questione, il Tribunale di Roma, Quinta Sezione Civile, con la sentenza 9883 del 7 giugno 2021, ha ribadito che “In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del Condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condòmini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condòmini…

L’amministratore Fernando riceve, da una controparte, una proposta transattiva che omette di riferire all’assemblea; in realtà egli ne riceve una prima in fase extragiudiziale ed una seconda a processo iniziato. Ci si chiede: l’amministratore ha un obbligo preciso di riferire all’assemblea circa eventuali proposte transattive pervenutegli? Ed in caso di risposta affermativa, può essere tenuto a rispondere dei danni, eventualmente derivati al condominio amministrato, per violazione dell’obbligo informativo nei confronti dell’assemblea condominiale?   La soluzione. Secondo un principio giurisprudenziale espresso dalla Cassazione “l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni…